百亿电影票房助力商业地产发展

万达模式流行...影院混搭商业综合体相得益彰。影院投靠...。理财一周报记者/裴浩慈。《阿凡达》席卷地球半年之后...老一辈的上海人一定不会忘记大光明电影院或是国泰影院所附带的历史记忆...占据两处黄金地段的沿街的影院...城市的电影院已不再是这些老牌影院统领的时代了...金逸影院拓展部经理吴锦春告诉记者...电影院的扩张告别了单体影院的模式...餐饮于一体的一站式商业综合体进行混搭...对于商业...

万达模式流行，影院混搭商业综合体相得益彰

影院投靠“富爸爸”，百亿电影票房助力商业地产发展

理财一周报记者/裴浩慈

《阿凡达》席卷地球半年之后，一部美国大片《盗梦空间》在中国又一次激起一波观影潮，而这部片前有冯小刚的《唐山大地震》，后又有张艺谋的《山楂树之恋》，如此一来，好片大片接踵进入眼帘，不少人已经抵挡不住电影文化带来的饕餮盛宴。

观影人群的增长直接带来的便是票房收入，近两年中国的电影票房收入正在以每年40%的速度递增，这样看似前景光明、利润诱人的一块大蛋糕，自有一批人为此而心动。

然而要想从中尝得甜头，得需要一定的耐心等候，因为电影院的发展现况可以说是一半欢喜一半忧。

在上海，老一辈的上海人一定不会忘记大光明电影院或是国泰影院所附带的历史记忆，占据两处黄金地段的沿街的影院，成为当时并不丰富的文化消费选择中能够提供精神享受的举足轻重的地方。

一有进口或国产大片，上世纪80年代老上海人大约只需花上5元钱就能享受两个小时的光影大餐，再在南京路或淮海路上兜上一圈，大体也算得上是个周末休闲放松的完美计划。

数十年过去了，城市的电影院已不再是这些老牌影院统领的时代了。新一代的上海人，消费能力和消费欲望都大大提高，满足他们欲望的，是商圈的五光十色，是商场和购物中心里层叠交错、琳琅满目的商品，是来自东西方的美食佳肴。

电影院如果仍旧徘徊在商场之外，远离年轻人消费的主要场所，它们的身影或许就会被渐渐淡忘。

“以前电影院是市政配套的一环，因为一座城市要有自己的文化设施，因此在市政配套中就有体育馆、休闲文化广场、文艺活动中心、图书馆等，电影院也是其市政规划建设中的一部分，那个时候是以独立的、礼堂式的建筑为主。”金逸影院拓展部经理吴锦春告诉记者。

如今的电影院变得“聪明”了，电影院的扩张告别了单体影院的模式，而是选择与集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的一站式商业综合体进行混搭。

对于商业地产项目和影院来说，这是一个共赢的局面。影院由此将自己放在“窗口”位置吸引人流，转移选址风险，商业地产也同时受益获得人气的提升和档次的升级。

万达模式成为流行

2002年，电影院开始尝试与商业地产发展合作关系，第一对探索者是中影新南国影城与深圳中信广场，目前最好的实践者应属万达影院和万达商业广场，在短短五年间，万达已经发展成为拥有47座影院、376块银幕，2009年领先票房排行榜第二名4000多万元的影院领将。目前万达影院在上海杨浦区万达商业广场已开业一家。

吴先生所在的金逸于今年春节，也开张了第一家在上海的影城。

相比于万达外显的雄心壮志和卓越成绩，金逸的扩张则显得低调许多。吴先生颇为感慨地说道，“万达是我们尊重和值得学习的竞争对手。”事实上记者从吴先生口中了解到，金逸和万达有几分相似之处。

“金逸所属广州嘉裕集团，2003年的时候，美国时代华纳进入中国市场，当时他们只和两家公司达成合作意向，一个是北方的万达，另一个就是我们南方的嘉裕。

“我们两家都是由四大业态组成的民营集团，四大业态分别包括地产、酒店、影院和商业，区别在于万达主要做商业地产，我们以住宅为主；酒店方面的话万达是将自己的星级酒店托管，而我们是自己经营；影院这块万达是通过资产联结，几乎全部自投自建，而我们是以合作租赁为主，也有一小部分是和集团开发的商业共同经营。

目前嘉裕集团已开发和在开发的商业项目广泛分布在全国各城市，包括广州、武汉、宁波、成都、重庆等地，吴先生表示，嘉裕已开发的所有购物中心里都有金逸影城，今后他们将扩大商业购物中心的开发，随着商业地产开发力度的增大，届时，更多金逸影院也会随之搬入.

可以看出这条路也更会接近万达开发模式的风格，影院与商业地产跨界结合的方式已渐渐成为城市影院建设的主流模式。

这样的模式被越来越多的地产开发商所效仿。

保利万和、时代今典、世茂国际影城都是依靠雄厚的地产集团背景，以一种“母子”相辅相成的形式不断践行着这类开发模式，并且有拓展和延伸的趋势。

影城和商业地产项目相得益彰

然而，并不是所有影院都有个“富爸爸”，这类以自建商业地产用于影院经营，走资产联结型道路的毕竟是少数，大多数影院还是以租赁物业为主.

也就是说，更多的影院还是需要主动去寻求合适的商业地产项目，以内嵌方式进入商场。

金逸虽然有个“富爸爸”，但是嘉裕集团因目前还没有较多的已建成的商业项目，因此商业项目的供应远远比不上金逸影院的扩张步伐。

金逸的扩张步伐并不懈怠。金逸从2008年突然发力，首先是向一二线城市进军，从今年开始又将触角伸到三四线城市。“2008年到2009年我们签了90家影城，2009年到2010年签了70家，现在影城有160家，目前在上海我们已经定了8家，还在前期阶段，部分影城有望今年年底开业。

上海的首家金逸影城坐落于普陀区的绿洲中环中心内，是金逸与开发商上海置业集团之间合作的成果，也是典型的影院嵌入商业地产项目里的实例。

绿洲中环中心的业态组合包括餐饮、购物、写字楼、健身房等。

当问及为何作为打入上海市场的第一炮，影城的选址却较为偏远，没有达到一个较为瞩目的宣传效果时，吴先生道出了他的看法。

“我们进入上海晚，好的地段项目已经很难找到，另外在上海也有两个重量级的竞争对手，一个就是具有国资背景的中影星美，因为中影目前占大股份，得益于有力背景，有国家扶持的政策，因此我们暂时抗衡不了，另一个是上海的‘地头蛇’上影集团，他们的本土品牌的优势和他们拥有的人才水平都很具竞争力。

“另一点，实际上，当初我们和时代华纳合作的时候，我们也受到了他们所灌输的西方经营理念的影响，比如美国沃尔玛超市的选址，就比较偏远，但是美国人相信的是随着城市的扩容，这个地方会渐渐成为城市的另一个中心。这是一种比较长远的目光。影院其实也是一个长期的投资，我们和开发商一签都是15-20年的合约。另外，由于金逸刚进入上海市场，中心地段好的商业项目一时找不到，所以我们就借这第一家为切入点先达到一个直观的宣传效应，之后我们会为上海的市场将影院分化出旗舰店、形象店、绩效店等。

此外，影院和商业地产项目的结合，也是需要两厢情愿、互相对眼。“外地影院品牌进入上海市场的很少，因为上海是个商业发达的地区，商业品牌繁多，所以地产商习惯去选择品牌，当他对某个品牌不熟悉之时，就会对其的入驻考虑再三。即使有了继续洽谈下去的机会，过程中也会遇到很多问题。比如开发商认为影院所占的体量太大，影院是将两个层当作一层在使用，而租金支付的是一层的租金，所以很多开发商不愿意合作，影院和开发商磨合的过程会比较漫长。”吴先生说道。

那么影城对商业地产项目的选择又是以什么因素为主要的考量？首先便是体量。一般影院占地面积比较大，几千平方米的商业项目根本无法满足需求；其次，租金要比其他业态相对低，因为影院的合作是长期的，伴随商业项目一起成长。同时要有合理的业态分布，如果业态单一的话，对于影院的人流同样有相当大的影响。

除此之外，其他因素也起了决定作用，吴先生告诉记者，“其实影院对物业的要求很高，有的地区消防部门规定，商场4层或4层以上不能开影院，以防发生意外逃生困难，另外，影院的屏幕要求达到8米净空，很多开发商会觉得太浪费，便不想去做，甚至有的地区要求当地影院银幕净空达6米以上要以两层的容积率，这对开发商而言就更为苛刻了。

票价飙升了近二十倍

记者在参观金逸位于绿洲中环广场的影城时注意到，同样是《盗梦空间》，在此的票价比市中心低10元，为70元一张。

据吴先生介绍，金逸的票价定位是：一线城市80-100元，二线城市60-70元，三线城市50-60元。从上世纪80年代享受5元一张的电影票，到现在价格飙升了近二十倍，高昂的电影票价已使看电影成为部分人群难得的一次奢侈享受。

“比起西方发达国家一场电影的票价只相当于一个人月收入的1%，中国的电影票价相对而言是偏高的。”吴先生说道。但是在吴先生看来，电影票价高是一个无奈，也是情理之中的现象。

“票价高的原因其实相当复杂。以前是娱乐性缺乏的年代，直到1997年《泰坦尼克号》的公映轰动了整个中国社会，同时也引起了有关部门对电影文化产业的重视，于是文化部和广电局做出了一个重要的决定，在这项决定出来以后，中国电影院便有了星级制，四星和五星的电影院都是由中央广电局发牌的。

电影院有了星级制就相当于酒店有星级制，每个星级都有一个评估标准，影院要达标的话投入就会增加，这样的话就会部分影响到票价上去。

为了需要与时代接轨，影院硬件的升级便不可避免。

电影院的建设投入成本增加正在带给影院压力，目前建造影院的成本主要来自三大块，一是设备，主要是指的放映设备；二是装修，包括座椅墙壁等；三是空调。空调需要自行安装是由于商场的开发商不会为影院提供空调，因电影院的放映时间和商场营业时间存在时间差。

“投入成本上去了影响到票价，票价上去了反过来也会影响消费者的积极性，加上时代背景下人们都很忙碌没有时间去消遣，那个年代又并无出产出优秀的影片，因此2002年之前中国的电影行业处于低迷期。

“之后电影业开始有了起色，票房开始节节攀升，但是票房是和广电局挂钩的，广电局规定，影院出一张票，要出50%的收入版权税给拍片人，5%上缴广电总局当扶持基金，这相当于国税，3.3%是营业税，这相当于地税。

“除了这些必须上缴的外，有的影院没有自己的院线，还必须挂靠其他院线，则要付出拿电影片源的费用。所以这也造成了电影院成本很高，因此票价就降不下来。现在票价维持在这个高度还有其他一些原因，一是和人民币升值有关，还有就是与地价也息息相关。

商业地产推高票价

“那么你们的这家影城同类电影票价要比市中心低10元，是否和这里租金偏低有关？”

对于记者的疑问，吴先生表示了赞同。“票价低一点确实是和地段有关，这里相对比较偏远，我们的租金也会相对便宜一些，另一方面，我们的定价是从周边人群的生活条件、消费能力考虑的，我们认为这样的票价适合前来消费的消费者的能力。

业界早已有观点设定了票价高升和影院租金高企有直接关系的命题。而以上吴先生的解读可以看出，电影票价高，也并不能简单归结为影院租金的上升。

然而，开发商因为如今“僧多粥少”的局面而抬高租金，也确实成为越来越多影院去留难决的一个因素。据吴先生介绍，开发商和影院有三种主流的合作方式，分别为纯租金、保底分账、票房分红。

“2008年上半年之前采用纯租金的方式多，之后由于中国票房增长迅速，越来越多的商业地产项目开始对影院所发挥的功能产生了敏感，加上大片不断出现，更是刺激了开发商，因此更多的开发商选择了后面两种方式以获得更多的效益。

“保底分账的含义是影院租开发商的场地，会给开发商一个保底的金额，不管票房做得如何，保底是稳收的，如果票房超出了预期，除了保底金额外，影院还会从净票房收入中提一个百分比的收入给开发商。我们现在采用的就是这样的合作方式。

“ 票房分红是西方许多国家喜欢使用的方式，中国市场用的比较少，票房分账在中国只有两种可能用这种方式：一是捆绑的战略合作伙伴，双方对项目前景都比较乐观；另一种是项目地段很好，收益很稳定，能够达到预期的票房。

运营成本巨大投资须谨慎

2002年中国成立院线制度，2006年中国电影票房收入23亿元，2007年33亿元，2008年43亿元，2009年62.3亿元，业内估计今年票房收入有望突破100亿元。从每年40%的增长看到的是速度。

另一方面，中国电影出产数量和审批通过放映的西方电影数量都很少，中国银幕数在6000块左右，每10万人拥有银幕数中国不及美国的1/30，业内估计起码需要3年时间中国的电影市场才能走进初步的成熟期，以此看中国电影市场最美好的时代还未到来。

在这样的环境下，投资客或机构对影院市场的投资价值的嗅觉也高度敏感起来，据了解，现在民间资本投资影院市场主要有两种途径，一是投入影片制作环节，另一种是对影院的投入。

“民间资本可以通过基金公司或风投公司直接参股影片制作，或是通过朋友的介绍认识导演，之后委托一个人直接参股，其实就是制片人找到多方的投资人，每人占一部分股。”吴先生告诉记者。

另一种对影院的投资也使得很多民间资本家或投资客变身为某某影城的董事长或老总。

通常是这样的场景：几名资本雄厚的个人出资建立影城，选择和院线合作，各持相应股份。

然而，对影院投资的热情高涨的同时也不能忘记影院背后巨大的运营压力。

“现在投资影院有短期和长期投资，目前来讲是短期投资以3-5年为主。投入建设一家影院以2000万元来计算的话，如果要开10家就是2亿元，100家就是20亿元，这还只是表面上的账。

“而且影院运营后3年需要一小修，5年一中修，8年一大修。

“最后，影院开业后很少有当年就盈利的，一般第一年是培育期，第二年进入稳定期，第三年才能真正体现这个市场和项目本身的收益。”吴先生如是说。