豪宅市场是否迎来新一轮洗牌
在美国这种成熟稳定的经济体，都能获得这么高的增长率，因此在中国这种经济尚处于快速发展期的，豪宅更有上升空间。国金证券首席经济学家金岩石指出，亚洲发展中国家多数城市选择了都市圈模式，而且都市圈模式推高了房价，成为一种标志性的现象。
文 郝莎莎
纵观今年的豪宅市场，一方面，热销、涨价不绝于耳，另一方面，国家鉴于此而出台史上最严厉调控政策，在土地供应、贷款上更多地向保障性住房、中低价位和中小套型普通商品房倾斜，高端物业前景预期正在发生变化，迎来洗牌。
首批豪宅成交短期未受影响
上海2010年1季度豪宅表现突出，价量齐扬。为了抑制房价过快上涨，政府加大调控力度。在紧接着新政出台之日的周末，首批高端项目开盘，从市场反应来看，似乎短期内暂时没有受到影响。
位于马桥超低密度别墅区的御涛园于4月17日开盘，开盘报价8万元/平方米。根据网上房地产的数据显示，首次推出的83套房源，已被预订掉48套，另近20位买家在办理购房手续，单栋售价超过2000万元。同板块内总价4000万元以上的绿城玫瑰园，推出的13栋已被预定一空。“这两个项目都是新政刚出来后就开盘的，对于客户来说，本来想买的可能马上不想买，都没有考虑的时间。但这些客户仍在这个节点选择出手，就是因为感受到整体经济环境好，手上余钱够多。”中房信分析师薛建雄指出，“现在楼市还处在小阳春阶段，4月豪宅的成交还是要比3月好。如果没出政策可能成交量要翻倍，现在可能只增加了50%。
中房信数据显示，4月19日到26日的一周，从成交均价前10名的楼盘来看，翠湖天地以133143元/平方米的价格成交了3套，四季雅苑以122735元/平方米的价格成交了5栋别墅，另外绿宝园和仁恒河滨城各成交了25和31套均价5万元/平方米以上的豪宅。
买卖双方节奏将调整
新政打乱了买卖双方各自的节奏。对于购房者而言，需要更长的决策周期。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏指出：“新政对客户心理层面的影响更为明显，主要是对后市研判分化。客户对于后市情况不明了，会将决策周期拉长，以期更明确政策的走向及购买时机的判断。
对于开发商而言，开盘节奏可能会被打乱。“主要是因为资金链的问题。如果资金链紧张，可能会加紧开盘。”伍惠敏认为。
中原研究咨询部经理龚敏则从预售角度指出：“预售制度上的收紧，将使一些开发商提前售出不好户型及朝向的销售策略难以持续，在售房源的数量也将明显增加，因此推盘定价将会更加谨慎。
一家豪宅开发商则认为：“当前处于风口浪尖的豪宅，可能出现一段时间的观望期。而此轮新政，将给豪宅市场带来一轮行业洗牌：将使一些伪豪宅被淘汰，真正具备豪宅资质的，依旧会保持稳定和理性的繁荣。
金融杠杆对购买力产生一定影响
戴德梁行有关人士认为，贷款、利率等政策，对高端客户有部分影响。但由于其偿付能力较高，所以影响不大。戴德梁行根据销售现场反馈发现，大约6成以上购房者本身具有首付50%的购买计划，客户资金充裕。
中原研究咨询部则举例，以一套价格2000万元的豪宅为例，假设贷款5成，以15年等额本息计算，对于二次置业者而言，信贷紧缩前按照八五折利率每月需要还款人民币79340元，信贷紧缩后按照1.1 倍基准利率每月需要还款人民币87275元，月还款额相差7935元，利息合计相差142.84万元。对于二炒房者来说，首付比重从2-3成调整到5成，银行信贷的杠杆能量被大幅削弱；同时也增大了购房者的接盘难度。大部分投机炒房者更是因政策降温而停止吃进。
供需失衡为豪宅创造更大价值空间
与豪宅销量的火爆市场相比，豪宅的供给市场萧条，造成豪宅产品供不应求，而这将导致高端物业的持续理性繁荣。
具体到上海别墅市场，华燕市场研究中心数据显示，今年一季度独立别墅供需比为1：1.32，仍然呈现较明显的供不应求；联排别墅供需比为1：1.01，供需基本均衡。从别墅市场的供需比变化趋势分析，自2009年二季度起供求关系发生逆转以来，一直处于供不应求的状态，结合一季度出台的相关土地调控政策，预计未来别墅将继续看好。
业内人士指出，豪宅供应是没有弹性的；并不因为豪宅的价格变高了，就可以生产出更多的豪宅。而其他行业的供给是有弹性的，例如汽车，当价格高的时候，可以不断的生产大量的供给，从而将价格降低。
而豪宅的消费力，即精英人数是增长的，精英的个人财富也是增长的。对豪宅的需求持续稳定增加，但豪宅供给缺乏弹性，这种供需矛盾的加深更造就了中国豪宅更具备保值升值的空间，豪宅市场仍大有可为。
业内声音：高端物业领涨止跌
国金证券首席经济学家上海交通大学海外学院金融所所长 金岩石
高端物业在均价方面所起的作用，就是领涨止跌。
次贷危机让美国整体房价下跌了30%，但是豪宅区不跌反而逆势上涨。从2002年到现在，香港的城市均价上涨了130%—150%，豪宅价格上涨超过了200%；美国曼哈顿豪宅自1996年第四季度到现在上涨了234%，明显高于普通住宅上涨价格一倍还多。
在美国这种成熟稳定的经济体，都能获得这么高的增长率，因此在中国这种经济尚处于快速发展期的，豪宅更有上升空间。
整体经济长期看好 豪宅依旧保值
戴德梁行综合住宅服务华东区董事 伍惠敏
高端住宅作为增值保值的投资渠道及产品本身的稀缺性，后市或将继续回归高位运作。
随着中国资本市场财富的不断积累，高端住宅的整体需求量在逐渐增加。而国内投资渠道相对匮乏，中国实体经济仍处在复苏过程，股市投资的风险性加强，使得高端住宅市场保值特性凸显。供给方面，中心城区土地供给不足，优质物业依然稀缺。
信心影响短期持币观望
上海中原研究咨询部经理 龚敏
新政全面细致，直接带来的政策对投资信心的打击。买家未来房价预期扭转，加之资金调度受制，购房热情减退，陷入观望局面，部分客户开始解约；依赖银行杠杆的高端投资群体陷入短期持币观望阶段。购房计划搁置，税收加征又将成下一收缩渠道，部分敏感的投资者积极转战债券市场。在地产新政公布之后，债券市场运行发生了积极变化，且阶段的上涨节奏也正好与地产新政公布的时点相吻合。
豪宅价值在于土地稀缺性
美籍华人、著名设计理论与设计史专家 王受之
任何国际化、有品质的城市，应该有实际意义的豪宅区，中国近年来出现了大量的类豪宅区，很多是假的豪宅。人们很容易将豪宅定义为一是大面积，二是高档材料，实际上，豪宅重要的内容就是所在土地的高度稀缺性。
作为上海这样的中心大城市，城市的土地是稀缺的。随着国家加大对土地资源的保护，推升城市土地的持续升值，这种情况下，资产价格逐步上升，高端物业的保值性依然坚挺。
预期比购买力更受影响
中国指数研究院华东分院研究副总监 张琪
自2005年起，我国个人购房贷款占全国新房销售额的比例在50%以下，如果考虑到二手房的成交额，2009年新增个人购房贷款总量占商品房销售总额的比例只有34%左右，高端客户的贷款成数相对更少。
从实际资金的影响层面来看，二套及以上住房贷款首付和利率的提高只对房地产市场中10%-15%(或更少)的需求产生直接影响，因此该政策对预期的影响更大于对实际购买力的影响，短期内高端住宅需求将被抑制，交易量会受到较大影响。
来自北京大学房地产研究中心的报告显示
长线看好豪宅前景
第一大驱动力是经济增长和资本市场的繁荣。在这一驱动力的驱使下会创造更多的财富，与此同时财富会促使个人收入增加，创造出大量富翁。
高端人士仍然比较青睐房地产投资，高购买力必然产生对高端物业这种保值增值的资产形成较高的需求，因此可以预期，在未来高端物业会形成一派繁荣景象。
第二大驱动力是财富的集聚，会向一、二线城市的黄金地段和稀缺景观资源集中。
国金证券首席经济学家金岩石指出，亚洲发展中国家多数城市选择了都市圈模式，而且都市圈模式推高了房价，成为一种标志性的现象。
随着财富增长，交通发展，中国目前的趋势，就是人口向长三角和珠三角地区流动，大北京、大上海两大超级都市将聚集更多人；这种进程推高了高端物业发展。
第三大驱动力是对规避风险的考虑，当资本集聚到一定程度时，由于资本收益的边际收益递减，实体经济中的资产收益下降，同时为了抵御通货膨胀风险，实体经济中的财富形态必然从企业权益转向房地产资本。在房地产市场中最能抵御资本收益下降和通货膨胀风险的当属豪宅。
加上我国金融市场体系并不完善，居民投资手段单一化，投资渠道狭窄，部分资本只能流入豪宅。