沪三套房停贷逼走中心城区投资客

房贷新政百日以来，国家及地方政府的房地产调控政策整体依然从紧，近日包括上海在内的多个省市暂停了三套房贷，而这项政策对于上海二手房市场的影响非常显著。21世纪不动产上海锐丰长寿路店经理龚吉锋告诉记者，上周普陀长寿板块购房客户人数出现20%-30%的环比减少，投资需求减少是最主要的原因。

房贷新政百日以来，国家及地方政府的房地产调控政策整体依然从紧，近日包括上海在内的多个省市暂停了三套房贷，而这项政策对于上海二手房市场的影响非常显著。据21世纪不动产上海区域市场中心最新统计显示，在市中心主要区域，包括浦东陆家嘴、长宁中山公园、徐汇中心等板块，上周的购房客户人数，与月初第一周相比，普遍出现20%至50%的不同程度明显下降。

21世纪不动产上海锐丰长寿路店经理龚吉锋告诉记者，上周普陀长寿板块购房客户人数出现20%-30%的环比减少，投资需求减少是最主要的原因。在三套房贷未被叫停前，虽然投资者在买家中的比例不足一成，但确实仍有少数投资客在继续入市。但在三套房停贷政策出台之后，实力有限的投资客由于失去了资金杠杆的支撑，已经没有了入市的能力；而即使是有实力的投资客，也因为担心逐渐收紧的房贷政策会对未来房价走势构成下行压力，不敢在现阶段贸然出手，近期投资客在中心城区几乎销声匿迹。

除了投资客退出之外，三套房停贷也使得部分中心城区的置换型买家近期购房意愿明显降低，在一定程度上造成了购房者数量的下降。21世纪不动产的统计调查显示，在浦东陆家嘴、长宁中山公园等板块，与停贷消息传出前相比，置换需求买家占比已减少了约2成。这些减少的买家多数为改善型，因存在资金缺口、又失去贷款支持，置业计划只能暂时搁浅。21世纪不动产上海锐丰东昌路分行经理余冠华介绍，其最近带看的一名改善需求客户，就遭遇了这样的尴尬。该客户原有两套住宅，均位于浦东上南区域，合计总价400万元左右，其于8月初看中了1套江临天下总价接近800万元的4房，该客户原计划将采取售房所得加上银行存款和贷款的方式来支付，但三套房贷被叫停使其最终被迫放弃置业计划。

业内人士认为，从管理层出台的一系列政策来看，满足刚性需求、不鼓励改善性需求、打击投资和投机需求可能是对政策最好的诠释，房地产个人按揭贷款的明显收紧充分体现此轮房地产调控的强力执行，抑制不合理投资性需求效果明显。根据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市十大热销楼盘的跟踪研究，四大城市商品住宅的成交结构已趋于市场理想水平，中高端及豪宅产品的成交占比(以销售套数计算)在7月续跌至28%，而且市场对中小户型或较低房价的刚性需求的供给日趋充分，供应结构持续改善。

戴德梁行认为，国家调控政策的紧缩效应已逐步显现，多项政策的深化执行将促进楼市继续降温，房地产市场或将进入深度调整期，预计已面临资金链及销售达标困局的开发商将在下半年加大推盘量，供应高峰的出现将加大市场对价格进一步回调的预期。