商业地产价值被低估了

这些年来，凡跟商业地产相关联的，总有一个叫“投资价值”的字眼，如“一铺养三代”“赚个金鸡窝”，云云。本质上说，上述投资除商业地产外，基本属于家庭财产形式转换范畴的理财投资，不属于创造物质财富的生产经营范畴的投资。

和住宅价格相比，商业地产价值被低估了

潘石屹 SOHO中国董事长（图片来源：精品网）

目前形势下投资者应该投什么？我谈我的几个观察。

第一，中国的股票市场。过去10年里，1998年到2009年，中国经济增长了4倍，楼市不止5倍。跟中国资本相关的市场，他们的股票市场增长了若干倍。如果大家要找一个价值的洼地，那就是中国的股票市场。第二，美国的房地产。前段时间我们在美国转了一圈，第一站到了佛罗里达，佛罗里达州是美国的养老城市，他们的基础设施比我们不知道强多少，但在那儿的一个城市，每平方米楼价是7000多人民币。第二站，是华盛顿，离白宫15分钟车程，带高尔夫的别墅区，可以看到天鹅湖，非常漂亮，700平方米的别墅，每平方米大概也是7000多块钱人民币，如果精装修除去，大概是每平方米3000元至4000元。第三站是芝加哥，它们标准的独栋，一套300~500平方米，大概是三四十万美金。第三站在中国，包括在温州，虽然房价年年升，但中国许多民用住宅完全没有任何的投资价值，但是商业地产，特别是在上海和北京这样的中心城市，将来它的目标是要成为国际大都市，它的商业地产，楼价应该会呈上升的趋势。以纽约为例，纽约标准的公寓，好点的地区，普遍来说都是在200万~500万美金。基本上北京现在是每平方米3万人民币，纽约的价格就在3万美金，甚至更多。为什么会这样？其实很简单，纽约那种地方是美国人不喜欢的，一般美国人是不喜欢纽约的，纽约是全世界的纽约，是国际大都市，全世界要找工作都去纽约，他们效率非常高，楼价也是非常高的，所以纽约是一个机器，它不是让你住的地方，但它是产生高效率的地方。中国唯一能成为这样的城市的就是北京和上海，北京和上海将来也不是中国人的城市，所以中国人在上海、北京买不起房子是很正常的。北京这上海将来就成为产“金蛋”的机器，全世界最有钱的人最后都会到这两个城市。相比之下，最低估的就是商业物业，商业物业的价格在北京甚至比民用的居住住宅还要便宜，这就像猪肉的价格比很多蔬菜还要便宜一样，这是很不正常的。我这几个观察供大家参考。第一是中国股市；第二是抄美国的机会，100年的大机会。我估计大概到2013年，美国的楼市就应该会回来了。第三就是北京、上海是值得重点关注的地区，尤其是这两个地方的商业地产。

商业地产正潜伏着

一场血腥杀戮的圈套

辣姜 房地产资深评论人（图片来源：精品网）

时下，有一种很土鳖地说法：新政下的楼市日渐趋冷，反而给了商业地产一次绝好的杀入机会。我也会很土鳖地这样理解：从此人们走出了家门，听着专家的劝导，万众就会冲动地涌进了抢购酒店、公寓、写字间和商铺的淘金大浪中？

这些年来，凡跟商业地产相关联的，总有一个叫“投资价值”的字眼，如“一铺养三代”“赚个金鸡窝”，云云。新政下的楼市，绝不会因为给住宅地产带来的是“血路”，而商业地产迎来的却是布满黄金的“天路”，因为这是整个地产领域“冰河时代”的来临，参照西方发达国家商业地产情况，一般千人拥有商业网点为12至14个，拥有营业面积为800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米，美国人均拥有购物面积较多，达2平方米左右。目前，以上海为例，其人均商业面积已经超过2.6平方米，这已经远远超过“商业天堂”的香港，堪比东京、纽约。所以，已有专家惊呼，若商业地产投资过热，终将会导致市场竞争更惨烈，风险更隐蔽，泡沫更脆弱，而现在全国各地商业面积总量过度透支，结构严重失衡，使有些区域商业地产的密集度高得惊人，再不加以控制有可能会演变为全局性的崩盘。

这次国务院对房地产所打出的“重拳”，毫无疑问，首先直捣的是“过度投资行为”，也就是说坚决要将游弋于房地产领域里的那些投资客赶尽杀绝，而商业地产领域貌似“不受二套限制”地充斥着大量的“投资诱惑”，而实际，其泡沫度要远高于普通的住宅地产。再说热钱，希腊的主权债务危机引发了欧元告急、美元贬值和黄金跳水，当这些困兽般的国际资本需要寻找避风港的时候，难免要将贪婪的目光瞄向中国这个发展中的“机会市场”，而中国的股市是世界著名的垃圾场，中国的资源有着不可跨越的“限入门槛”，基础设施的投入又需要较长的投资回报周期，于是，热钱唯一的出路，或许就会落在可以兴风作浪的楼市了。再看商业地产，或许每个项目都在构思着引进“世界500强”入驻的画饼，都在编织着坐拥高比例租金的梦呓，而实际呢？中国的商业地产项目只有量大的，没有势强的。浊浪淘沙自损一批，市场恶化喘息一批，资金断链烂尾一批，贪欲无度虚高一批，媒体宣泄诱惑一批，业态不良临渊一批，最后所剩的，仅仅是继续喧嚣“投资美梦”的国泡沫中苟活”的那一批……

生活的经验告诉我，判断一个坏蛋，是在羊群里找狼；断定一群坏蛋，是在狼窝里找羊。当那些尚在迷茫中做梦的人们，在面对百孔千疮的中国楼市，在残羹面前依然还认为是手捧一碗好汤的时候，他们或许就是那只一步步走进狼群的羔羊，等待的，是自投罗网的噩梦。

沸沸扬扬的商业地产，绝不是资产保值的良港，更不是价值投资的沃土，或许只是一张“张得更大、隐蔽更深”的嗜血大口，时下正是“屠城”的前夜，一场更血腥的杀戮，正潜伏着……

投资资金流向何方？

曹建海 中国社会科学院工业经济研究所研究员（图片来源：精品网）

针对国内楼市疯狂上涨的局面，国务院于4月中旬连续出台政策，从控制住房信贷着手，出台了针对房地产的紧缩政策。在楼市新政多项政策的作用下，以各地“炒房团”为代表的住房投资资金大量流出，北京、上海、深圳等地一二手房成交量出现了深幅下降。遭遇房价调控组合拳，楼市资金流向何方？调查发现投资者将目光瞄准了股市、金市、药材市场、农产品市场、商业地产、国外房产市场等新领域。

本质上说，上述投资除商业地产外，基本属于家庭财产形式转换范畴的理财投资，不属于创造物质财富的生产经营范畴的投资。这些“投资除活动的急剧膨胀，根本原因在于对宽松货币政策引起的对货币贬值、财富缩水的过度担忧，进而引发将货币资金转换成为实物资产的投机热潮。

尽管国务院出台了针对楼市的信贷紧缩政策，但面对楼市回调可能给经济增长带来的不利影响，国务院坚持实施的积极财政政策和宽松信贷政策，加之外汇占款持续增长造成的基础货币投放增大，显示通货膨胀的压力依然很大。国家统计局的数据显示，我国4月份CPI同比上涨2.8%，接近政府设定的调控上限3%。多数经济研究机构和经济学家并不认同这个数据，认为远低于实际通胀水平。今年一季度，M2余额65.0万亿元，同比增长22.5%；M1余额22.9万亿元，增长29.9%，比M2快7.4个百分点。货币供给的快速增加且短期化倾向，意味着货币流通速度在加快，通胀程度在加剧——这是多数投机者对通货膨胀的真实看法。

如果缺乏适当投资途径，大量投机资金进入易于点燃的其他资产市场和稀缺物品市场，而不是进入可以创造社会供给的实体经济领域，必然会加剧物价上涨的压力。此次楼市新政有力地打击了炒房者，但要让资金有效撤离楼市，还必须为它创造健康的投资渠道，特别是要引导资金进入实体经济，变堵为疏才是解决问题的根本。

令人欣喜的是，近日国务院发布了民资“新36条”， 明确鼓励民间资本介入垄断禁区，包括电信、石油、天然气等。其目的是让目前集中在投机领域的资金，引导到能够扩大就业、推动科技进步、创造物质财富的实体经济领域。这是一个非常清醒的思路。但是，要把这种思路变成理想的现实，需要放宽行业准入，同时在金融服务和财政税收上给予充分的优惠政策，通过为中小企业营商创造良好的环境，促进以中小企业为主体的经济的实质性发展。

(注：M1狭义货币供应量，反映居民和企业资金松紧变化；M2广义货币供应量，通常所说的货币供应量)