投机暴富致社会不公 房产市场须回归以人为本
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房地产和经济发展的根本目标理应是为了满足人们的真实居住需要和物质生活需求,但近些年国内的房地产市场已经严重偏离了这一目标,越来越成为投机者炒作的天堂、发展商获取暴利的途径、地方政府财政收入的来源以及GDP增长的数据。
中国平均房价从2003年的2456元/平方米急速上升到2009年的4695元/平方米,2010年2月份全国平均房价同比上涨10.9%,不到7年的时间,房价就翻了一倍以上,一线城市更是涨了三倍以上。广大市民的收入远远赶不上房价增长的速度,房地产市场已经将普通消费者远远抛离在外,高昂的房价成为绝大多数国民的心中之痛,房地产市场成为经济畸形的病理标本。病态的房地产市场带来以下危害:
畸高的房价导致巨大的资源浪费
畸高的房价决非是供不应求的结果,而是源于大量的囤积和炒作。根据中国社科院数据,全国660多个城市共有闲置房6540万套间,在建房有1250万套间,如果以每套间3人居住的话,闲置房和在建房相加共有7790万套,可供2.6亿人口居住。而按目前中国城市化率45%计算,城镇人口也仅为5.85亿,闲置率可达到40%以上。7790万套按每套90平方米计算,资产总额可达32万亿元,几乎相当于2009年全国GDP总量的资产处于闲置和浪费状态。中国每年消费的钢材和水泥是世界之最,也制造了最多的建筑垃圾。
高房价不利于拉动内需消费
高昂的房价加大了城市居民的居住成本,减少了居民的社会福利,不利于拉动内需消费。据中国社科院的《经济蓝皮书》,当前有85%的中国家庭买不起住房。由于供房使广大购房者沦为房奴,许多家庭的房贷占其总收入的50%以上,成为沉重的经济负担,同时对其他消费造成挤出效应。研究数据表明,居民在房地产方面的投资对GDP的贡献每增加1%,相应的消费贡献将减少0.28%,这是中国内需不足的重要原因。房价和名义上GDP的增长,并未给人民带来实际的好处,反而加大了社会的痛苦指数。
投机暴富造成严重的社会不公
近年来,在中国的首富排行榜中,来自房地产业的占到40%以上。目前进入房地产市场者,大部分源于投机和投资需求。大量的投机者通过房地产一夜暴富,其投机获益远胜于任何其他投资和兴办实业。房地产暴利本质上是对普通居民的一种掠夺。仅以2009年为例,根据国土资源部数据,房价同比上涨24%,在一线城市有的高达100%,而银行一年期存款利率仅为2.4%；炒房实际上是利用普通公民廉价的资金成本获取了高额利润,而目前银行的利息居然赶不上CPI上涨的速度。这种游戏使富者愈富,贫者愈贫。近年来,中国的基尼系数连年走高。根据去年亚洲开发银行的研究报告,在22个纳入亚行研究范围的国家中,在中国收入最高的20%人口的平均收入与收入最低的20%人口的平均收入的比率是11倍,高出其他国家一大截。中国的基尼系数已经远远超过国际公认警戒线0.4的水平。
房地产的虚假繁荣无助于产业发展和升级
畸形的房地产市场扭曲了社会资源的配置,降低了中国的国际竞争力。在高企的房价剌激下,近年来,大量的资金涌入房地产市场,无论是民企还是央企,不论是否主业,掀起一场全民炒房的热潮。2009年全国房地产的开发投资占全社会固定资产投资的16.1%,占用了大量的社会资源。从根本上说,房地产是低技术产业,没有任何国家是依靠房地产业来提高国际竞争力的。房地产的虚假繁荣,无助于中国的产业发展和升级。
畸形的房地产市场不断积累金融泡沫和风险
综合目前中国房地产的闲置率、房价收入比及租售比,房地产市场的泡沫已相当严重。《福布斯》评出七大近在眼前的金融泡沫,中国的房地产市场位居第二。从历史经验教训看,1993年日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元；香港房地产在1997年10月至2003年7月间经历了长达68个月的泡沫破裂,整体楼价累积跌幅高达65%；美国房地产市场导致金融危机的前鉴不远,我们必须引以为戒。一旦泡沫破裂,中国经济将受到严重打击。
使房价回归到与社会大众收入相称的合理水平
从2003年以来,为调控国内的房地产市场,政府出台了各种措施,但客观地说,并没有达到预期的效果,反而陷入越调控越上涨的怪圈之中。究其原因,是对房地产调控没有痛下决心,出于对GDP数据、地方政府财政收入及银行金融风险的考虑。甚至有的调控是南辕北辙,2008年在房价尚未调整到位的情况下,又匆忙出台了刺激房地产的政策,导致房地产市场再次疯狂飙升,使房地产的泡沫越吹越大。房地产市场越来越远离市民大众的真实需求,房地产发展背离了“以人为本”的目标,成为投机者的乐园和腐败的温床。
此次中央开始新的调控,旨在抑制房地产投机。但在我看来,仅仅抑制房地产投机是远远不够的,而政策目标也不能仅仅是抑制过快上涨的房价,而是应当严厉打击房地产投机,让房价大幅度降下来,使其回归到与社会大众收入相称的合理水平,让普通大众能买得起房。而地方政府不再是搞土地财政,投机者绝迹,发展商也不再暴利。如此,中国的经济才能正常发展。国际上有许多调控房地产的成功经验和政策,如征收房地产税和闲置税等可以借鉴。只要真正建立和施行“以人为本”的理念,房地产市场肯定能调控下来。(作者：郑奋明 广东省社会科学院科学发展与公共政策研究中心主任、研究员)