投资热钱是否正从上海楼市大量撤退

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张潇博

继4月14日国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场的新“国四条”之后，4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》二套房贷首付不得低于五成贷款，利率不得低于基准利率的1.1倍。”、“异地购房首次出现了限制条件，外地购房者需提供当地税收和社保一年期缴纳凭证”、“二套房以住房套数界定，不再以贷款为准”……在这些规模和力度都达到前所未有级别的精准打击之下，有关新政带给一、二手住宅市场影响的主流报道早已铺天盖地、面面俱到，本期新闻晨报《地产星空》专题报道将换一个视角，关注遭到政策冷却后，楼市热钱走向。

提起在上海的房产投资者，人们很容易联想到温州炒房团。此前有报道称，房产新政出台后在上海立竿见影，温州投资客开始大量抛盘。在浦东靠近外环线附近的一个大型居住区内，来自温州的李先生拥有十几套房产，但是4月16日和17日，他以比现在的市价低约一成的价格，全都抛售一空。而后又有媒体宣称，温州客现阶段依旧“屏牢”，让人有些摸不着头脑。

对此，一位不愿透露姓名的业内人士指出：“现阶段的一些极端个案并不能以偏概全所有房产投资者的举动，多数投资者出于对政策的解读，以及自身资金流的情况，做出的回应并不激烈，现阶段大多数房产投资客仍然看好上海房地产的长远投资价值，因此，依据现金流减持住宅或是主流行为，而因为投资风险喜好度的原因，这部分资金很难流入期货、股票或者黄金市场，依旧会在房地产市场打转，寻找合适的介入机会。 ”

房地产长远价值仍看好

事实上，要回答投资客的钱是否正在全力从住宅市场撤退这个问题，我们还是要从本轮调控效果的根源上去分析投资者的判断。

“所有的调控政策总是反自然经济周期，市场过热则泼冷水，市场过冷则泼热水。新政可能影响部分投资者短期预期。”复旦财经专家谢百三教授虽然一再表示很难对新政后的房地产业和房价走势做出结论性判断，但分析指出，“且不说中国房地产链直接影响19个产业，间接影响42个产业，从国际经验来看，只有城市人均居住面积达到30平方米以上，这个产业快速发展的势头才会自然减速，当今中国存在着大量的刚需，因为经济的迅速转型，每年有数千万的农民涌入城市。在长期看来，供应和需求之间是很难达成平衡。

素来有“大炮”之称的北京华远集团总裁任志强在博文中也多次提到，希望政府用市场化手段调控而非行政干预。“我不反对政府对市场的调控，但更希望政府用市场化的手段调控，新政可能在短期内起到平稳房价的积极作用，但却无法解决可持续的发展问题。

当然，更多的业内人士还是坚持调控的必要性，世联地产上海公司总经理袁鸿昌认为：“新政调控市场是件大好事，通过调控不仅遏制了房价过快的上涨势头，也让各行各业的资本更专注本业的发展，从偏离的轨道上拉了回来，这样房地产健康周期也被适度拉长。

风险喜好度决定资金不外流

一位张姓投资者在上海市中心投资了近十套住宅，这次调控政策出来后，他并不打算急于抛售手头的房源。“市中心的房子出租方便，有稳定的现金流，我还是判断政策过后也许会有反弹行情。当然，如果价格合理，现阶段我也会考虑出手手中的1套住宅，去购进几套现阶段总价较低的商铺或者办公楼。

这位投资者表示，之所以依旧会在房地产市场寻找投资机会，这和个人的投资风险喜好度有关，房产投资客的风险喜好度处于中等偏下，很多人即使从住宅市场撤出资金，也不会轻易的进入期货或股票市场，这批人恰是当下投资客中的大多数。“如果从保值增值的角度来看，房地产仍然是主流产品。”谢百三并不认为这一目标的投资客会集体转向黄金市场，“黄金其实是动荡时期最抗跌的应急货币。

值得关注的是，这次调控的确挤出了部分温州客的房子，这也意味着在上海市中心区域，出逃的温州投资客变相出局了，一位业内人士分析：“温州投资客在持有这些房源时，往往是最大限度的利用金融杠杆，贷款7-8成，要知道市中心的房产是具有保值性和抗跌性的，一旦抛出了以后，现在贷款的政策是至少5成，那么市中心的房子，不符合他们的投资需求，抛出后没有进入机会，变相出局了，