投资商业地产 看看这些抓钱手

摄影刘陈平。|吸金故事|。在商业地产的投资里...规避商业地产投资风险...那么究竟如何规避投资风险呢...深圳来蓉的张先生邂逅喜年广场...下了整层1500平方米的写字楼...作为一名资深投资客...他深知新入市的写字楼一般会出现半年的空置期...自己购买这层写字楼还不到一个月...相中了喜年广场...他找到喜年广场置业顾问...盘下了喜年广场整整一层楼...作为一名成熟的投资客...作为新入市的写字楼...他却意外接到了喜年广场招商部电话...

|吸金故事|

在商业地产的投资里，高收益往往伴随着高风险，规避商业地产投资风险，得到更多收益，一直是众多投资者关注的问题。那么究竟如何规避投资风险呢？这里，请看看几则投资者的“吸金故事”

|故事一|

刚一拿钥匙他就赚了180万

一次偶然机会，深圳来蓉的张先生邂逅喜年广场，一口气“吃”下了整层1500平方米的写字楼。作为一名资深投资客，他深知新入市的写字楼一般会出现半年的空置期。他没想到的是，自己购买这层写字楼还不到一个月，就揽回180万租金。

今年初，张先生从深圳来成都，他驱车在城区绕一圈后，相中了喜年广场。随后，他找到喜年广场置业顾问，一口气掷金2000多万元，盘下了喜年广场整整一层楼。

作为一名成熟的投资客，张先生相信自己的眼光。但他深知，作为新入市的写字楼，至少存在半年空置期。但他没想到的是，半月前，他却意外接到了喜年广场招商部电话：有人要租赁他的那层楼。

放下电话，带着疑虑的心情，张老板从深圳再次赶到成都。在喜年广场招商部，张发现提出租赁他那层楼的某公司老总，早已等候那里了。对方以每月100元/平方米价格，爽快地全年租下了张那层面积为1500余平方米的大楼。张掐指计算，按这个租赁价，他的那层楼为他“净捡”180万元真金白银。

记者了解到，多年来，张先生就在楼市转手倒腾。截至目前，在国内多个城市中，都有他购买的地产物业。从2-3套住宅投资起步，不断在楼市中摸爬滚到，到最后拥有了资产上亿的地产物业。新政出台后，张先生很快从住宅投资市场抽身，目光转而投向了商业地产。作为一个资深投资者，张告诉记者，新政出台前，他在专注投资住宅的同时，也在密切关注着成都的商业地产市场，尤其是对写字楼市场的投资，他已经预谋很久了。几天前，张再次来到成都，目标瞄准了城南某写字楼。“只要口岸好，写字楼的租金明显要高于住宅，而且，写字楼的租金回报也比较长期而稳定。

提及自己的投资心得，张分析说，位于二环路甚至内环线的写字楼地段稀缺性，加上周围完善的城市功能配套，历来被一些知名大企业看好，这些企业把拥有这些写字楼作为提升公司形象的奋斗目标。而成都真正意义上的甲级写字楼，根本不愁“嫁不出去”，尤其是能成为城市地标性的建筑，则是投资者下手的首选目标。 记者王仁刚

|故事二|

换个写字楼自用投资两相宜

对于家境一般的陈俊来说，创业的艰辛自不必言，他更喜欢成功带来的这份喜悦。

“买下写字楼是在2005年的时候，那时房地产市场化刚开始不久，‘投资’这个词还不像现在这样被大众所熟知。当时想法很简单，老租别人的房子很麻烦，地址经常变，容易造成一些隐性的损失。那时我把公司选址在略显偏远但发展前景看好的地方，因为这样可以节约很大一部分办公费用。

陈俊说，他算过一笔写字楼自用兼投资的账，拿他选择购买的写字楼为例，面积130平米，当时写字楼对外的租金35元/平米，月租金：130x35=4550元/月；单价：6000元/平米(套内面积)，总价：130x6000=78万元，付一半首付39万后，另一半月供10年期，4200元/月，月供与租价相差不多，而且十年后就是自己的物业了。“以前不知道按揭，不知道用支票和转账，当时也没有买车，就直接带了公司的3个员工，在银行提了捆钱，用几个塑料袋包裹后装在出租车就出发了。

这几年公司的经营情况很好，今年，陈俊准备扩大公司的规模，更换新的写字楼。通过了解，他发现之前多买的写字楼已经卖到了1万多，溢价超过了30%；租金也从原来的35元一平米涨到了65块一平米，接近翻了一番。算一下投资回报率，月租金：130×65=8450，当时的购买价格是780000，投资回报率：8450×12÷780000=13%，这算下来把目前写字楼租出去的话不仅有相当丰厚的投资回报率，公司也相当于在4年内免费办公。

“现在回头一想还是觉得很可惜，当时投资房产的意识比较淡薄，从搬入写字楼起公司生意一直不错，手上流动资金也比较充裕，那时如果能去投资几套写字楼，现在的回报率估计已经翻了几番了。”陈俊说，为了换个新的各方面条件都更优越的办公环境，他开始奔波于成都主城区各各大写字楼之间，最终将目标锁定在了城南一商业地标性楼盘。

他分析说，公司目前需要的办公面积比较折中，200平米左右，业内说该大楼是区域地标性建筑。此外，已有一大批知名的企业入驻，足以证明楼盘从展示性到投资价值都是被企业所看好的，这更加促使了他“搬家”的冲动。记者罗其

|故事三|

铺子还没交有人抢先要租

6年前，药品代理商罗先生投资了位于光华村某小区内的一楼商铺，商铺面积是138平方米，该商业的商铺在当时的价格属于比较贵的了，如果用于经营茶楼的话，压力是相当大的，原因是前几年该区域的商业氛围还没形成。但一楼广场市口很好，又位于西南财经大学后门，整个广场的停车位十分方便，商业气氛一旦形成可以辐射周边的多个小区，是周边小区业主日常餐饮娱乐消费的据点。于是，罗将自己的商铺定位为主营餐饮，只租给做餐饮行业的租客。

罗先生在小区及广场周边发布了一些小广告，很快，商铺还没有交房就已租出去了，每个月租金拿到了近4000元，在当时已是“天价”了一广场开业后以来人气相当好，是区域的不夜城。两年后，该广场已经成为光华片区最重要、最繁荣的餐饮消费区，商铺租金也随之直线上升，但由于他两年前与租客的合同签订了五年，每年租金仅8%的增长，这让罗先生懊悔不已，其他商家的每年租金15%左右的增长，让罗有了趁市场好将商铺转卖出去的想法。在中介挂牌的第二天，就有数个买家看中罗先生的商铺，最后经过层层涨价，罗这套商铺赚到了近100万元。尝到了投资商业广场的甜头，以后，罗工作之余都用在搜寻商业广场商铺的投资上。

随后，他又在城东和城西区的商业广场先后投资了铺子，基本上在一到两年时间，商铺单价就有3000-6000元/平方米的增值空间。罗不贪，商铺一般持有2-3年就出手，为什么呢？他认为商铺增值的第一波是较快的，随后增值就慢多了。

谈到投资秘诀。罗先生说，社区商铺我也会考虑，不过，我对商业广场商铺投资经验多一些，我自认为商业广场一般都比较聚集人气，而社区商铺的价值关键在于社区的业主的消费能力要强。商业广场一般都是大众消费的地方，因此，很容易聚集人气和财气，自然会推动商铺快速得到回报和增值。

记者王相香

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商业地产如何规避投资风险？

首先，先天不足的商铺不要选。先天条件主要包括交通规划，城市消费水平和周边商业氛围。这些都是在短期内不可改变的因素。其次，对开发商实力和品牌有质疑的不要选。因为商业地产对资金要求高，对专业整合能力要求强。投资之前，一定要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。

第三，经营管理跟不上的不要选。商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商就万事大吉了。缺乏统一管理，统一经营，统一政策，对市场放任自流，必然造成经营困难。

第四，定位模糊不清的不要选。每个商圈都有其合适的商业定位，定位就像鱼和水一样的关系，如果脱离了当地消费力与商圈特点，项目是很难做起来的。

第五，投资回报低与风险高的不要选。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入是否能尽快回收前期投入。记者肖建