寻找房价波动中的买卖点

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文/本刊记者 黄罗维

文前提要：在房地产市场，由于政策的变动会造成楼市阶段性的落差，这时市场的买卖点也就形成了。对于投资者来说，逆势思维是成功寻找房价波动中买卖点的关键，敢于买跌和卖涨才能成为大赢家。

捕捉波段成为赢家

张波是记者的一位朋友，前几日遇见他时，他告诉我说现在他手里有一笔资金，正在寻找新的投资方向。“听说当前的商业地产有不小的潜力，我正在到处看看，找找有没有机会。”他这样对记者说。

说起张波这几年的投资经历，他在房地产市场还是斩获颇丰。由于年龄和资金方面的原因，张波并不是楼市最早入市的那批投资者，而且买卖的数量也并不是很多，但其获得的投资回报却仍然是令人羡慕的。对于自己投资成功的经验，张波这样总结道：“其实从这几年房地产市场的走势看，不论你入市早晚，其实楼市都一直都存在着机会。我觉得如果想要让投资收益最大化，其中关键就是要在房价的波动中找到合适的买卖点。

张波的话是没有错的，仔细梳理一下张波的整个投资过程，可以发现他成功的关键就在于恰到好处地掌握好了房价波动中的买卖点。对此，张波可是有着自己的“作战方案”，他说：“房地产市场是个政策市，受政策变动的影响，楼市也会出现阶段性的低点和高点，这样所谓的买卖点也就形成了。”而张波的两次买房和一次卖房，都非常好地做到了这一点。

2004年，上海的房地产市场涨声一片，工作了多年之后张波手头也积蓄了一笔资金，这时他决定投资房地产市场。不过面对不断上涨的房价，张波并没有急于入市，而是选择了等待。他认为，房价涨得这么快，国家一定会出手调控，到时一定会有好的买点。果然跨入2005年，国家连续出台了一系列调控政策，市场整体应声而落。这时张波开始寻觅入市的时机了，他认为在市道的低迷期，一些优质物业往往会开出比较合理的价格，这绝对是买入的机会。2006年下半年，他发现上海黄浦区有一个楼盘开盘，非常好的地段，由于房型偏大价位只在16000元/平方米，于是他果断入市购买了一套160平方米的三房。市场的走势证明了张波的判断，从2007年下半年开始，楼市出现了快速的上涨，张波买的这套房子更是成了区域楼市的“黑马”

2007年10月，国家出台了限制二套房贷的政策，之后在全球金融危机的影响下，楼市终于从火热跌落至了低谷，张波感到机会又来了。张波在2007年已经把手中的股票清仓了，所以这时他手头仍然有着一笔资金在等待“出路”，然而他仍然在等待买点的出现。终于在2008年年初，他通过拍卖在上海黄浦区又买了一套二手房，143平方米，19000元/平方米的的价格。

历史再一次证明了张波的判断，随着2008年末一系列鼓励购房措施出台，2009年下半年全国楼市火热一片，上海中心城公寓的价格更是涨得让人看不懂。这样高的涨幅让张波感到了不安，他觉得市场在透支未来，应该趁着高点把房子卖出去。于是在2009年末，他通过中介把手上的两套房子卖了出去，“当时房子非常抢手，很多业主都在‘跳价’，但我没有这么做，所以房子很快就成交了。”虽然张波只进行了三次交易，但由于他很好地掌握了买卖点，所以可以说是大获全胜，手上也有了近千万元的现金，让他可以再次寻觅新的投资方向。

政策变动形成落差

张波的故事是一个非常典型的案例，它其实告诉了我们这样一个道理，在房地产市场如果能把握好房价变动的波段，并在其中恰到好处地找到买卖点，无疑会收到事半功倍的效果，从而可以让投资收益实现最大化。

说到这里，很多人都可能会问这样一个问题，在房地产市场中为什么会产生这样阶段性的买卖点呢？这其实与中国房地产市场的特点不无关联，楼市是个政策市，这也是造就房价阶段性波动的最为根本的原因。如果我们回顾一下历史，可以发现房价虽然处在长期的上升通道中，但政策仍然具有非常明显的阶段性影响。调控政策会使市场成交量下降，房价步入低迷，这时候往往就会出现拣房的机会，与此同时离楼市的买点也就不远了。同样，当楼市出现快速涨升，市场火热一片时，这个阶段往往是出货的好时机。

让我们举几个例子来看一下，2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个低迷期，在这期间买房，往往能得到比较好的价格，不仅没有“跳价”的烦恼，而且还有机会拣到“超低价”的房子。而在人民币升值等种种因素的作用下，2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了巨大的涨幅，这时候卖房是不错的时机。随着2007年二套房贷政策的出台，再加上金融危机的影响，2008年楼市再次步入低迷，如果要买房机会又再次降临了，许多投资者都在这个阶段拣到了自己心仪的房子。而近期这一波气势磅礴的行情还是因为政策，2008年12月国家出台了一系列刺激房地产市场的政策，楼市转而在2009年进入亢奋期，到年底房价的涨幅更是达到了令人咋舌的地步，这时候如果选择卖房，无疑是找到了绝好的卖点。

通过以上的分析我们可以发现，随着房地产市场的潮起潮落，买点和卖点交替出现，而政策无疑是最为关键的幕后推手。显而易见，无论是买和卖，市场的机会都在不断出现，它需要你运用一定的技巧来找到这样的买卖点。

逆势思维最为关键

那么，如何才能在房地产市场中恰到好处地找到买卖点呢？记者认为，逆势思维无疑是成功的关键。你要坚决抛弃那种追涨杀跌的心态，换之以一种逆势的操作手段：在楼市的低迷期，要敢于买跌；相反在市场的火爆高涨期，则应该选择卖涨。

首先是买跌，在房地产市场有过跌打滚爬经验的投资者，都明白政策调控是无法回避的现实。但同样历史的经验也已经证明，政策风暴反而给购房者提供了介入市场购房的机会，买点往往就会在这个阶段的末期出现。房地产市场有一个特点，那就是如果你在楼市的快速涨升期购房，不仅会遭受排队“跳价”之苦，而且往往最后也难以买到物有所值的房子。相反到了政策风暴过后的观望期，却反而容易拣到物超所值的房子，2005年和2007年的楼市调控政策，其实都给我们提供了这样的机会。其实都在市场低迷盘整期内购房选择空间大，给了购房者较为从容的挑选余地。由于大多数买家持观望心态，市场成交量减少，投资客为了将房产早点变现，所以就会采取降价手段。另外一些开发商为了加快销售和资金回笼，也会推出一些促销让利的手段。很简单的道理，在大家都不买的情况下，择机购房就少了很多的竞争对手，能够买到适合自己的超值房子。

其次是卖涨，任何市场都会有“火爆”和“冷清”的轮换，如果要卖房，就一定要把握好楼市火爆期的卖出机会。通过对这几年来房地产市场的分析可以发现，楼市在爬升阶段价格的上涨往往会相当快速，以一步到位的形式体现出来，然后在相关政策的作用下，进入下一阶段的调整期。所以高位的卖点往往稍纵即逝，投资者一定要多多关注市场的变化，从而能够把握这样的机会。