北京CBD东扩下的楼市投资机遇
从此次受CBD东扩利好影响的板块来看，虽不及西大望路、百子湾、朝青、朝阳公园等传统的热点板块，但接受采访的业内人士一致认为，五方桥必将成为最具潜力的板块。面对东区楼市供量的井喷，北京柏基置业有限公司副总经理谢琳分析认为，主要受益CBD东扩方案公示。
从此次受CBD东扩利好影响的板块来看，虽不及西大望路、百子湾、朝青、朝阳公园等传统的热点板块，但接受采访的业内人士一致认为，五方桥必将成为最具潜力的板块。
东扩方案出台 供量增逾三成（图片来源：精品购物指南）
热议已久的“北京商务中心区(CBD)东扩区规划综合方案”，在北京市规委网站上已经正式公示。按照新方案，东扩之后的北京商务中心区(CBD)将延伸至东四环，呈“双十字”的空间布局，未来，80%的地区将达到500米内即有地铁站。
方案一经公布，东区楼市欢呼雀跃，量价齐升。据新浪乐居监测统计，4月即将开盘的项目42个，大多数为老项目后期开盘，纯新盘仅有10个，如北京苏活、北京11号公馆、合生时代帝景、北京ONE、珠江摩尔国际中心等，并且多为公寓及商住楼项目，价格依然持续高涨，新房整体开盘均价接近25000元/平方米，同比去年价格翻了一番，对比今年3月已经开盘项目的整体均价上涨逾两成。
就4月份计划入市新盘的分布区域来看，主要集中在东部的通州和朝阳，入市新盘约13个，占新增供应的30.1%。其中，多为老项目后期，如位于朝阳的合生·麒麟社、远洋一方、融华世家、青年工社、怡景溪园等，以及通州8哩岛、龙湖花墅香醍、月亮河公园等。东区纯新盘，仅时代帝景、北京ONE和龙湖蔚澜香醍。除此之外，4月计划入市新盘还主要分布于海淀、大兴、房山等区域。
面对东区楼市供量的井喷，北京柏基置业有限公司副总经理谢琳分析认为，主要受益CBD东扩方案公示。“回顾3月份，计划入市新盘约有50余个，但最终由于两会热议楼市、政策不明朗以及市场的观望，导致真正开盘的项目寥寥无几。4月份计划入市新盘数量不及3月，但东区供量明显增加。这充分说明，近日CBD东扩方案的公示，提升了东区楼市的信心，而这一信心，在不久的将来，都将转化为实质利好。无论是500米地铁站的覆盖，还是甲级商务写字楼的比例约占50%等，都将对区域发展产生巨大影响。”谢琳说。
五方桥的低密度机会
东扩之后的CBD亦将迎来全面的产业升级，而由此带来的巨大高端置业需求，成为促进东区楼市发展的又一动因。中原地产投资顾问部总经理张坤昱认为，在CBD居住用地已经无地可供、区域在售楼盘屈指可数的情况下，新的置业需求迫切需要寻找出口。目前入驻CBD的企业和机构超过15000家，包括100多家世界500强企业、200多家外资金融机构等。随着企业入驻和就业人口的增加，CBD区域消费能力越来越高，对楼盘品质要求也越来越高。
从此次受CBD东扩利好影响的板块来看，虽不及西大望路、百子湾、朝青、朝阳公园等传统的热点板块，但接受采访的业内人士一致认为，五方桥必将成为最具潜力的板块。其判断依据，一方面缘于五方桥被东部五大公园所围合；另一方面，缘于区域楼市目前还处于价格洼地。
从目前CBD及周边在售楼盘看，不乏硬件品质高者，但真正能实现低密度的屈指可数。 “从近期来看房的客户来看，他们多在CBD工作，或未来将迁入CBD工作。由于他们平时工作多处于忙碌的状态，因此非常希望在单位附近居住，同时又厌倦了钢筋水泥，希望居住在低密、宁静的环境中。从客户的这一心理特征来看，目前五方桥板块是唯一能真正满足其置业需求的。”北京柏基置业有限公司副总经理谢琳如是介绍，以目前五方桥板块主要在售的低密度项目海棠公社为例，其产品形态丰富，包括住宅、洋房、联排和双拼，二期产品自去年10月份推出以来持续热销，截至去年年底已全部售罄。为满足CBD东扩所带动的巨大置业需求，目前该项目正在筹备加推新品，即位于南区的情境叠院，共4栋楼座。
从产品性价比分析，海棠公社新品售价预计在25000元左右/平方米，目前北五环同类项目售价已达40000元以上/平方米。从临近区域来看，东四环公寓售价已达35000~40000元/平方米，即便是通州的普通住宅，目前售价也已达到20000元/平方米。而同样位于五方区域的怡景溪园，预计4月即将推出的新品均价30000元/平方米。
从产品品质来看，即将推出的南区情境叠院，平层主力户型面积区间为160~190平方米，跃层面积区间在230~300平方米之间。户型设计动静分明，附送50平方米超大私家庭院，近12米的超大面宽保证房间足够的采光和通风，拥有南北双空中庭院设计。
在谢琳如看来，五方桥区域的集体低密化，或许正是整个板块在CBD东扩后最值得期待的原因；相对于东部楼市的其他板块，五方桥依然拥有巨大的想象空间。
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东扩下的东区楼市群像
朝青板块
东扩方案确定后，区域内涨幅达到10%～20%，目前均价约为2.5万元~2.6万/平方米，个别高档社区二手房售价已经超过4万元。一套国美第一城95平方米的房子，2月份时业主报价为200万元，目前已经涨至240万元。
从新盘来看，目前星河湾三期报价已经超过5.1万元/平方米，其他在售项目不多，仅有大悦公寓、青年工社等少数小户型在售，均价都已经超过2.5万元/平方米。
通州板块
在通州新城概念影响下，新开盘的通州新房房价快速飙涨，与市区部分四环附近的二手房房价相当。在2010年3月底开盘的项目中，通州的商品房部分项目已经接近3万元/平方米，珠江拉维小镇的房价从3月16日的1.68万元/平方米上涨到了3月26日的1.85万元/平方米，如此高价依然疯抢，而为了避免再次出现开盘时的抢房打架事件，到了3月30日更是调高到了2.5万元/平方米，除此以外，京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾、天时名苑等项目也已经纷纷接近2.5万元/平方米，而3月开盘的东四环美利山仅在2.3万元/平方米，北京首次出现了城郊房价倒挂的现象。
百子湾-大望路板块
目前市场均价在2.5万～2.7万元/平方米左右，之前受CBD中服地块将拍卖的影响，二手房市场的价格及成交量都一直在增加，而在CBD东扩详规出台后，该区域前来购房的客户明显增加，目前后现代城区域为了投资买房的客户占60%，房源被炒得最为火爆，而珠江帝景区域的客户则以自住居多，并且在所有的房源中两居室的户型非常抢手。
在售新盘仅有万科蓝山、帝景时代、美利山等少数楼盘均价在2.3万～4万元/平方米不等。
朝阳公园板块
朝阳公园周边环境优美，高档住宅受关注度较高，主要需求人群为CBD工作的公司中高管和一些外籍人士等，目前该区域二手房均价为3万元/平方米左右。CBD东扩详规出台后，朝阳公园区域二手房市场十分活跃，有部分房源出现捂盘、惜售现象，而有意向出售的业主则大幅调价。
目前区域内新盘主要有万科公园5号、棕榈泉白金公寓等，均价都在4万元以上，泛朝阳公园区域内的楼盘还有凯德锦绣、公园1872等，目前均未开新房源。